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　　8月31日，A股上市公司半年报披露进入尾声，上市房企的半年报尤其引人关注。

　　红星资本局注意到，今年上半年，我国房地产市场在“稳地价，稳房价，稳预期”的政策主基调下，相较规模增长，“安全”也成为了今年上半年房地产行业关键词，频频在上市房企的业绩报告会中被提及。

　　利润方面，上半年上市房企盈利能力普遍下滑，呈“增收不增利”的态势；不过对于房企而言，更关注“三道红线”指标是否达标。如何在安全范围内最大限度地争取利润，已经成为上市房企最关注的问题。

财务安全是主要目标

关注降档返绿效果

　　2021年上半年，房地产市场“稳”字当头。红星资本局注意到，“安全”和“利润”成为了今年上半年房企的行业关键词。

　　安全方面的衡量指标，主要为2020年8月央行和住建部联合提出的“三线四档”政策。红星资本局了解到，“三道红线”是指剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍。

　　根据“三道红线”踩线的条数，监管部门将房企分成“红、橙、黄、绿”四档管理，每降低一档，有息负债规模增速上限增加5%，即使是处于绿档位置的房企，有息负债年增幅也不得超过15%。按照监管要求，从今年1月1日起，房企正式进入降杠杆测试期，到2023年底，所有房企都要实现达标。

　　整体来看，根据克而瑞研究中心日前发布的报告显示，其监测的99家重点房地产企业样本中，有41家房企成功降档，其中24家成功回归绿档。99家重点房地产企业的现金短债比和净负债率两项指标，相比2020年上半年均有明显改善，尤其是净负债率的平均值，相比2020年上半年下降了55个百分点。

　　具体来看，以房企龙头碧桂园(02007.HK)为例，红星资本局了解到，截至2021年6月30日，碧桂园仍处于黄档，期末净负债率为49.7%，已连续多年保持低于70%，低于“三条红线”中“净负债率低于100%”的要求；可动用现金余额达1862.4亿元，现金短债比2.1倍，短期偿债无忧。唯一尚未达标的指标为剔除预收账款的资产负债率，但这一数据已从去年年底的80%，下降至77%。

　　另外，同为行业前三甲的万科企业(02202.HK)则在今年一季度末顺利回归“绿档”，各项指标均符合重点房地产企业资金监测和融资管理规则要求。据万科半年报显示，截至报告期末，万科净负债率为20.2%；持有货币资金1952.2亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和，剔除预收款项的资产负债率为69.7%。

　　绿地控股(600606.SH)表示，上半年累计压降有息负债约349亿元，第一条红线现金短债比达标转绿，增至约1.4；在此基础上，第二条红线净负债率也逐渐回落，由179.54%降至116.06%，预计近期也将达标转绿。

　　业内人士分析，就“三条红线”的指标内容而言，现金短债比和净负债率相对更容易达标，而剔除预收款项的资产负债率的达标难度较大，需要提高存货周转率，扩大预收款规模，加快销售速度等，同时杜绝捂盘惜售行为，因此所需时间也更长。

毛利率下滑明显

增收不增利或成行业态势

　　“安全”之外，企业的盈利能力，也是备受资本市场关注的内容。

　　红星资本局注意到，上半年因拿地成本、三项费用升高以及新房限价等多重因素影响，房企盈利能力普遍下滑，呈“增收不增利”的态势。如何在安全范围内最大限度的争取利润，已经成为本季财报会和未来企业最关注的问题。

　　8月31日，多家机构发布2021年1-8月中国房地产企业销售业绩榜单。整体来看，1-8月TOP100房企销售额整体呈现下降趋势，均值为887.9亿元，增长率均值为29.8%；而1-7月增长率均值为36.2%，下降较为明显。

　　具体来看，2021年上半年，碧桂园实现总收入约人民币2349.3亿元，同比增长27%；权益合同销售金额为3030.9亿元，同比增长14%。

　　但与营收相较，上半年碧桂园的净利润为人民币224.2亿元，同比仅增长2.3%；归属股东净利润149.96亿元，同比增长6.11%；毛利约为人民币462.8亿元，同比增长3.11%。

　　而以稳健著称的万科，更是12年来首次出现净利润同比下滑。财报显示，2021年上半年，万科实现营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%；合同销售金额3544.3亿元，同比增长10.6%。但万科归属上市公司股东净利润110.5亿元，同比下降11.7%；净利率为9.7%，同比下降3.05个百分点；毛利率为22.9%，同比下降8.87个百分点。

　　对此，万科总裁祝九胜解释称，利润下滑主要有三方面的原因：第一，销售规模的增长有限；第二，开发业务毛利率下降较快；第三，转型业务带来的影响，转型效果要体现出来还需要时间。

　　龙湖集团(00960.HK)情况较好。财报显示，今年上半年，龙湖集团营业收入为606.2亿元，同比增长18.5%；股东应占溢利74.2亿元，剔除公平值变动等影响后，龙湖集团的股东应占核心溢利61.8亿元，同比增长17.1%，已属于行业较高水平；毛利率为27.7%，同比下降1.6个百分点。

　　“行业整体毛利率下滑应该是一个趋势。”龙湖集团首席财务官赵轶在业绩会上指出，“在限价的大环境下，行业毛利率会回归到一个合理的区间，未来保持20%-25%的毛利率，可能是整个行业的趋势。”

物管子公司业绩亮眼

房企间收并购活跃

　　在房地产调控不断加码，金融政策持续收紧下，多元化发展的战略成了房企们的转型之路。

　　红星资本局注意到，在非开发业务方面，不少房企放眼于物业管理、代建等轻资产业务上，通过这些业务带动母公司业绩。

　　以碧桂园服务为例，2021年上半年，碧桂园服务(06098.HK)总收入约115.6亿元，同比增长约84.3%，达到去年全年营收近四分之三的水平。其中，传统物业管理服务收入51.72亿元，同比增长30.55%；城市服务收入20.95亿元，同比增长5510.12%。

　　其他独立上市的物管子公司，如雅生活服务(03319.HK)上半年收入62.47亿元，同比增长56.1%；绿城服务(02869.HK)收入55.96亿元，同比增长27.2%；招商积余(001914.SZ)收入47.79亿元，同比增长23.56%；保利物业(06049.HK)收入为51.53亿元，同比增长43.1%；中海物业(02669.HK)收入42.96亿元，同比增长50.72%，等等都取得不错的营收成绩。

　　业内人士分析，上述几家营收大户，要么背靠规模庞大的地产商，要么加大力度收并购，均通过做大规模提升业绩。

　　另外，红星资本局还注意到，8月，房企间收并购活动也更活跃、范围更广。

　　8月1日，恒大以32.5亿港元出售恒腾网络11%股份；次日，碧桂园服务收购湖南天环物业100%股权，融创服务收购获得抚顺恒润物业全部股权等。

　　此外，中国电建地产集团天津置业有限公司挂牌转让天津褐石房地产开发有限公司50%股权；雅生活智慧城市服务股份有限公司全资子公司天津雅潮同意有条件收购济南宏泰合共100%份额，总对价为人民币2.82亿元。

（文章来源：红星资本局）

文章来源：红星资本局

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